Hồ sơ giả lọt lưới công chứng

Hồ sơ giả 'lọt lưới' công chứng (phần 1) - Người chết ... bán nhà !

Nhiều hồ sơ được làm giả hết sức tinh vi để qua mặt công chứng, thậm chí có trường hợp chủ nhà đã chết vẫn bị “dựng” dậy ký tên bán nhà...

Bà Lê Thị Mười đang trình bày với cán bộ địa chính xã về việc bị thất lạc sổ đỏ - Ảnh: Hoài Nam

Đầu tháng 1.2014, anh Ninh Quang M. (ngụ Q.Bình Thạnh, TP.HCM) tìm hiểu căn nhà 325/27/24A Phú Định, P.16, Q.8 do ông Ngô Quang Thanh đứng tên đang có nhu cầu bán với giá 600 triệu đồng. Qua liên lạc, anh M. được một người đàn ông tự xưng là Ngô Quang Thanh đón tiếp, hướng dẫn xem nhà. Cẩn thận hơn, anh M. còn hẹn đến xem nhà thêm một lần nữa và hỏi một người hàng xóm thì được biết: “Nhà đó có một người đàn ông đang ở”. Thấy thông tin phù hợp, anh M. đồng ý mua căn nhà giá 500 triệu đồng.

Ngày 3.1.2014, hai bên ra Phòng Công chứng (PCC) số 7 ký hợp đồng và anh M. giao đủ 500 triệu đồng, còn ông Thanh hẹn đến ngày 24.1 giao nhà. Đúng hẹn, anh M. gọi ông Thanh để nhận nhà thì điện thoại tắt máy, nhà thì khóa cửa. Tìm hiểu thêm, anh M. tá hỏa khi biết ông Ngô Quang Thanh thật đã chết, còn 3 người con. Ấy vậy mà trong hồ sơ lại có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ông Thanh độc thân và không hiểu vì sao kẻ lừa đảo lại có trong tay hồ sơ căn nhà để đem bán (?!).

Vợ chồng giả qua mặt công chứng

Năm 2009, vợ chồng ông Trần Văn Lực (58 tuổi) và bà Nguyễn Thị Thanh Thúy (44 tuổi) đánh mất CMND, hộ khẩu cùng giấy tờ căn nhà trên đường Đỗ Tấn Phong, P.9 (Q.Phú Nhuận). Số giấy tờ này đã lọt vào tay Nguyễn Anh Kiệt (50 tuổi, ngụ P.17, Q.Phú Nhuận). Sau đó, Kiệt đến nhà chị L.T.H (32 tuổi, ngụ P.Tân Định, Q.1) hỏi thế chấp căn nhà này để vay 1 tỉ đồng. Ngày 6.1.2011, chị H. và Kiệt đến Văn phòng công chứng (VPCC) Trung Tâm ký hợp đồng vay nợ. Để qua mặt công chứng, Kiệt chi 5 triệu đồng thuê bà Tô Thị H. (41 tuổi, ngụ P.10, Q.Phú Nhuận) đóng giả bà Nguyễn Thị Thanh Thúy, còn Kiệt sắm vai ông chồng Trần Văn Lực, dùng hình của mình và bà H. gắn vào CMND của ông Lực và bà Thanh. Sau khi kiểm tra, công chứng viên (CCV) cho các bên ký tên, lăn tay và xác nhận hợp đồng. Vài tháng sau không thấy Kiệt trả nợ vay, chị H. làm đơn khởi kiện ra tòa. Khi TAND Q.Phú Nhuận mời 2 bên đến hòa giải, chủ nhà thật xuất hiện và đưa ra giấy chủ quyền được UBND Q.Phú Nhuận cấp mới thì chị H. tá hỏa nên làm đơn tố cáo Kiệt với cơ quan công an.

Ngoài ra, Kiệt còn sử dụng bộ giấy tờ giả ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà trên đường Đỗ Tấn Phong cho một người nữa tại một VPCC khác để bỏ túi 500 triệu đồng. Khi nạn nhân đem hồ sơ đến Phòng TN-MT Q.Phú Nhuận làm thủ tục sang tên mới biết hồ sơ giả. Hiện Kiệt bị công an truy nã về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Người bán... biến mất

Xã hội đen đứng sau các vụ lừa đảo

Trao đổi với PV Thanh Niên, ông Trần Quốc Phòng, Trưởng VPCC Gia Định, khuyến cáo: “Người dân không nên để cho người lạ tiếp cận hồ sơ, chủ quyền nhà đất trong mọi trường hợp để tránh chuyện nhà mình bị người khác đem bán, đem cầm”. Trong khi đó, ông Lê Hồng Sơn, Trưởng VPCC Sài Gòn, cho biết: “Giả nhiều nhất là CMND đóng thế vai chủ nhà, chủ đất hoặc mượn chồng, mượn vợ đóng giả để ký thế chấp, cầm cố tài sản. Sau lưng những phi vụ làm giả, lừa đảo là đám xã hội đen nên nạn nhân khó có thể lấy lại được tài sản. Vì thế, người dân phải đi xác minh ở địa phương, ở nơi cấp, ban hành giấy trước khi giao dịch để tránh bị lừa”, ông Sơn nói.

Lê Nga

Ngày 23.12.2011, tại VPCC Đất Việt, bà Đoàn Thị Phú (ngụ xã Bình Mỹ, H.Củ Chi) ký hợp đồng chuyển nhượng cho chị L.N.H.Th (ngụ Q.3) quyền sử dụng đất gần 2.500 m2 tại xã Bình Mỹ với giá 900 triệu đồng. Tại VPCC Đất Việt, bà Phú cung cấp sổ đỏ; bản trích sao tờ khai nộp tiền trước bạ đất của Chi cục Thuế Củ Chi cấp cho bà Phú (có ký tên đóng dấu của Phó chi cục Thuế H.Củ Chi); xác nhận của UBND xã thửa đất là của bà Phú; giấy cam kết của người chồng với nội dung thửa đất trên là tài sản riêng của Phú (có xác nhận của chủ tịch UBND xã ký tên, đóng dấu). Toàn bộ hồ sơ được CCV xem xét trước khi công chứng hợp đồng mua bán. Đến tháng 5.2012, chị Th. đem sổ đỏ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất H.Củ Chi kiểm tra thì mới hay mảnh đất này là của ông S. (chồng bà Phú). Lúc này, bà Phú không biết đã đi đâu, trong khi toàn bộ giấy tờ là giả mạo.

Cũng lâm vào tình trạng dở khóc như chị Th. là trường hợp của anh H.H (ngụ Q.7). Theo anh H., ngày 9.11.2009, vợ chồng ông n (thường gọi là anh Tư) dẫn anh đi xem khu đất rộng hơn 1.000 m2 ở xã Thới Tam Thôn (H.Hóc Môn) được rao bán giá 1 tỉ đồng. Thấy vị trí đất đẹp, lại đủ giấy tờ, anh H. thỏa thuận mua với giá 800 triệu đồng. Ngay trong ngày 10.11.2009, vợ chồng ông n và anh H. cùng chủ đất (được giới thiệu tên là Lê Thị Mười) đến PCC số 2 làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu, giấy CMND (đều bản chính) của bà Mười xong, CCV xác nhận vào hợp đồng và anh H. giao đủ 800 triệu đồng. Sau khi mua, do không liên lạc được với ông n nên anh H. sinh nghi, đi xác minh thì té ngửa mình bị một băng nhóm dùng giấy tờ giả qua mặt CCV để lừa đảo. Cụ thể, diện tích mà anh H. mua do bà Lê Thị Mười đứng tên, sổ đỏ giao cho con trai giữ từ 10 năm nay; CMND bà Mười vẫn giữ và không hề cho ai mượn. Bà Mười khẳng định không hề ra khỏi địa phương, ký hợp đồng chuyển nhượng cho bất cứ ai… Trong khi đó, anh T. (con trai cả của bà Mười) cho biết năm 2002, do kẹt tiền nên mang sổ đỏ cầm cho bà H. ở ngã tư Thới Tư (xã Thới Tam Thôn). Khoảng 2 tháng sau thì bà H. bán nhà đi đâu không rõ nên anh không thể chuộc lại sổ đỏ...

Lê Nga - Hoài Nam

 

Dịch thuật

Phân biệt giữa công chứng - Chứng thực

Chứng thực

Ngày 16/02/2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày 10/4/2015 và thay thế Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký; Nghị định số 04/2012/NĐ-CP ngày 20/01/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 5 của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày/18/5/2007 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký; Điều 4 của Nghị định số 06/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 của Chính phủ sửa đổi Nghị định về hộ tịch, hôn nhân và gia đình và chứng thực; các quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch tại Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực.

Nghị định số 23 đã có nhiều quy định chi tiết, cụ thể bảo đảm thuận tiện cho cơ quan, tổ chức thực hiện chứng thực. Vì vậy, cho đến nay, việc triển khai thi hành các quy định của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP đã dần đi vào nề nếp. Tuy nhiên, sauhơn 5 tháng triển khai thi hành, các cơ quan, tổ chức thực hiện chứng thực cũng đã gặp phải một số vướng mắc liên quan đến một số quy định trong Nghị định cần tiếp tục có những hướng dẫn cụ thể, như:

- Về những quy định chung, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP đã có nhiều điểm mới, bảo đảm cải cách hành chính theo hướng phân cấp, giảm giấy tờ trong thủ tục chứng thực, đặc biệt Nghị định số 23/2015/NĐ-CP đã quy định chung một thủ tục đơn giản về chứng thực hợp đồng. Chính vì sự đơn giản trong thủ tục, nên một số địa phương đã tự quy định thêm giấy tờ (như việc một số cơ quan thực hiên chứng thực đã yêu cầu phải có Giấy khai sinh để chứng minh quan hệ với người để lại di sản). Bên cạnh đó, việc sử dụng mẫu lời chứng, lấy số chứng thực, lưu văn bản chứng thực cũng chưa được thực hiện thống nhất giữa các địa phương.

- Về chứng thực bản sao từ bản chính những giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp, công chứng hoặc chứng nhận, theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì “Trong trường hợp bản chính giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp, công chứng hoặc chứng nhận thì phải được hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định của pháp luật trước khi yêu cầu chứng thực bản sao; trừ trường hợp đươc miễn hợp pháp hóa lãnh sự theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi, có lại”. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp cho cá nhân, được sử dụng lặp đi, lặp lại nhiều lần như: Hộ chiếu, Thẻ thường trú, Thẻ cư trú, Văn bằng, Chứng chỉ, bằng lái xe…nếu hợp pháp hóa lãnh sự trực tiếp lên những loại giấy tờ này sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của những giấy tờ đó sau này.

- Việc chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản được lập bằng tiếng nước ngoài, Khoản 3 Điều 25 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định không được chứng thực chữ ký nếu giấy tờ, văn bản mà người yêu cầu chứng thực ký vào có nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội, tuyên truyền, kích động chiến tranh, chống chế độ xã hội chủ nghĩa Việt Nam; xuyên tạc lịch sử dân tộc Việt Nam; xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của cá nhân, tổ chức; vi phạm quyền công dân. Khoản 4 Điều này cũng quy định không được chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản có nội dung là hợp đồng, giao dịch…Quy định này không phát sinh vướng mắc nếu giấy tờ, văn bản mà người yêu cầu chứng thực sẽ ký vào được lập bằng tiếng Việt, tuy nhiên, nếu giấy tờ, văn bản này được lập bằng tiếng nước ngoài thì người thực hiện chứng thực khó có thể hiểu được nội dung của giấy tờ, văn bản đó để giải quyết hay từ chối chứng thực.

- Về giấy tờ chứng minh khi “thông thạo” ngôn ngữ cần dịch, theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì người dịch phải có bằng cử nhân ngoại ngữ trở lên về thứ tiếng nước ngoài cần dịch hoặc có bằng tốt nghiệp đại học trở lên đối với thứ tiếng nước ngoài cần dịch. Đối với ngôn ngữ không phổ biến mà người dịch không có bằng cử nhân ngoại ngữ, bằng tốt nghiệp đại học theo quy định thì phải thông thạo ngôn ngữ cần dịch. Tuy nhiên, khi triển khai quy định này, hầu hết các Phòng Tư pháp đều băn khoăn về việc lấy căn cứ nào, giấy tờ gì để chứng minh rằng người dịch đó “thông thạo” ngôn ngữ cần dịch.

- Về chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch, Điều 38 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định về chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực. Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính nguyên tắc, chưa có thành phần hồ sơ mà người yêu cầu chứng thực phải nộp, cũng như chưa có quy định về trình tự, thủ tục giải quyết. Do đó, gây khó khăn cho cơ quan thực hiện chứng thực khi triển khai quy định này trên thực tiễn.

Do đó, để bảo đảm kịp thời đáp ứng yêu cầu của người dân, cũng như cơ quan, tổ chức thực hiện chứng thực; đồng thời, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật thì việc xây dựng và ban hành Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP là thực sự cần thiết./.

Tác giả: Châu Anh

Văn bản pháp luật

Bộ Luật Dân Sự 2005.

Bộ Luật Tố tụng dân sự.

Bộ Luật thương mại 2005.

Luật công chứng 2014.

Nghị định số 29/2015/NĐ-CP quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật công chứng.

Luật Đất đai năm 2013.

Luật Doanh nghiệp 2014.

Luật Hôn nhân gia đình năm 2014.

Luật Nhà ở năm 2014.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

Luật Hộ tịch năm 2014.

Nghị định 23/2015/NĐ-CP Hướng dẫn cấp bản sao từ sổ gốc, chứngthực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP Hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng.

Thông tư liên tịch 05 về đăng ký thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thông tư liên tịch 04/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Và một số văn bản khác.

Thư viện pháp luật

http://thuvienphapluat.vn/

Bốn lưu ý về công chứng hợp đồng đất

- Tại TP.HCM, tất cả hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (trừ di chúc) phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. TIN LIÊN QUAN Lại bị kê biên oan vì Thông tư 14 Hợp đồng nhà, đất đã công chứng, có được hủy? So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng hơn việc công chứng, chứng thực các loại hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất (QSDĐ). Ông Từ Dương Tuấn, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp TP.HCM, cho biết: Tại các địa phương đã chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (trừ di chúc) từ UBND xã, phường, thị trấn sang tổ chức hành nghề công chứng thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất (NSDĐ) được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Bắt buộc hoặc theo yêu cầu . Phóng viên: Theo Luật Đất đai 2013 thì loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền nào của NSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực? Công chứng tại đâu và chứng thực tại UBND cấp nào? + Ông Từ Dương Tuấn: Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của NSDĐ phải được công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cũng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Tại TP.HCM, tất cả hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở… phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Ảnh: HTD Về nơi công chứng, chứng thực: Theo Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và Nghị định 23/2015 của Chính phủ thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của NSDĐ do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất chứng thực. . Có loại hợp đồng, văn bản nào không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực không, thưa ông? + Có. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của NSDĐ không phải công chứng, chứng thực bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch này là theo yêu cầu của các bên. Quyền lựa chọn công chứng, chứng thực . Khi luật nói “được công chứng hoặc chứng thực” thì có nghĩa là người dân có quyền chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực? Chẳng hạn như ở TP.HCM, nếu không muốn đi công chứng các hợp đồng, văn bản thuộc loại bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì người dân có thể đến UBND cấp xã để chứng thực? + Người dân có thể lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất hoặc tại UBND cấp xã nơi có đất. Tuy nhiên, đối với các địa phương đã thực hiện chuyển giao việc chứng thực, trong đó có TP.HCM thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của NSDĐ được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Lưu ý từ năm 2011, TP.HCM đã thực hiện việc chuyển giao này. Phân biệt giá trị công chứng, chứng thực . Ông có thể phân tích thủ tục công chứng khác gì với chứng thực? Giá trị của các hợp đồng, văn bản được công chứng hoặc chứng thực có như nhau hay không? + Về mặt nguyên tắc, hoạt động công chứng và chứng thực có tính chất khác nhau. Do đó, pháp luật có quy định khác nhau về thủ tục, hậu quả pháp lý và trách nhiệm khác nhau đối với mỗi hình thức trên. Cụ thể, thủ tục công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng 2014. Công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng. Trong khi đó, thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo Nghị định 23/2015. Theo đó, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của người yêu cầu chứng thực. Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch. Về giá trị của văn bản công chứng, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vô hiệu. Riêng giá trị của hợp đồng, giao dịch được chứng thực thì Điều 3 Nghị định 23/2015 quy định: Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Chính từ các khác biệt trên mà nhìn chung, mức thu phí công chứng cao hơn mức lệ phí chứng thực.